É legal a vedação de
espaços no condomínio para condôminos inadimplentes?
Uso
comum de piscina, cinema, academia e outras áreas para condôminos inadimplentes
Há uma recente decisão,
proferida à luz do Código
Civil, onde o Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou seu
entendimento de não ser possível que o condomínio vede o acesso a determinadas
áreas comuns (como de lazer) para o condômino inadimplente. A decisão constou
do informativo nº 588/STJ.
Ademais, a Terceira Turma do
Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou recurso de condomínio que buscava
impedir moradora em débito com taxas condominiais de utilizar as áreas
coletivas de lazer do complexo habitacional. A decisão foi unânime!
A moradora relatou que possuía
débitos condominiais referentes aos anos de 2008 e 2009 e, por causa deles, o
condomínio havia emitido ordem para impedir que ela e seus familiares
utilizassem as dependências do clube. Ela afirmou não possuir outras despesas
em atraso, estando, inclusive, em situação regular em relação aos pagamentos
mensais.
Desta forma, em face da
situação constrangedora apontada pela moradora, ela buscou a declaração
judicial de direito ao uso das áreas comuns, além da condenação do condomínio
ao pagamento de R$ 100.000,00 (cem mil reais) a título de danos morais.
Da Liberação do Uso das Áreas
Comuns
No julgamento de primeira
instância, o juiz determinou a liberação do uso das áreas comuns em benefício
da moradora. Todavia, em face de pedido do condomínio no processo, o magistrado
também condenou a mulher ao pagamento das parcelas condominiais vencidas. O
magistrado entendeu, na sentença, não haver a existência de dano moral
indenizável no caso.
Nesse azo, a decisão de
primeiro grau foi parcialmente mantida pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais
(TJMG), que majorou a verba honorária, mas manteve a sentença em relação à
determinação de utilização das áreas comuns e à condenação ao pagamento dos
débitos condominiais.
Da Soberania da Convenção de
Condomínio
Apenas o condomínio recorreu ao
STJ. Em sua defesa, alegou que o Código
Civil prevê soberania à convenção de condomínio para impor
sanções aos condôminos ou possuidores de imóveis, a fim de possibilitar o
convívio social harmônico no interior dos conjuntos habitacionais.
Desta forma, o condomínio
também apontou que a declaração de abusividade da restrição de acesso criaria
pressuposto para que outros moradores inadimplentes, amparados por decisão
judicial, frequentem livremente áreas comuns à custa de condôminos adimplentes.
Do Princípio da Dignidade da
Pessoa Humana
O relator do caso, ministro
Marco Aurélio Bellizze, ressaltou a necessidade de observância do dever legal
de contribuir com as despesas condominiais, na proporção das suas frações
habitacionais, como forma de garantir a conservação, bem como a manutenção dos
empreendimentos.
Contudo, o ministro Bellizze
sublinhou a impossibilidade de o condomínio impor sanções diferentes das
previstas pelo Código
Civil como forma de cobrar débitos condominiais. Os meios
legais previstos pelo ordenamento jurídico brasileiro são, via de regra, de
natureza pecuniária, como a incidência de juros e multa, além da possibilidade
de ingresso com ações judiciais de cobrança.
Nesse sentido, o voto foi
acompanhado integralmente pela turma. Nele, o relator esclareceu que o direito
do condômino ao uso das partes comuns do condomínio não decorre da situação
circunstancial de adimplência das despesas condominiais, “mas sim do fato de
que, por lei, a propriedade da unidade imobiliária abrange, como parte dela
inseparável, não apenas a fração ideal no solo (representado pela própria
unidade), como em todas as partes comuns”.
“Ademais, além de refugir
dos gravosos instrumentos postos à disposição do condomínio para a específica
hipótese de inadimplemento das despesas condominais, a vedação de acesso e de
utilização de qualquer área comum pelo condômino e de seus familiares, com o
único e ilegítimo propósito de expor ostensivamente a condição de inadimplência
perante o meio social em que residem, desborda dos ditames do princípio da
dignidade humana”, concluiu o ministro Bellizze ao negar o recurso do
condomínio.
Por fim, o fato de o condômino
ser inadimplente não gera direito à empresa de gestão do condomínio de
adotar medidas restritivas do direito daquele de usar e fruir das partes
comuns, inalienáveis e indivisíveis do condomínio.
Esta notícia refere-se ao
(s) processo (s): REsp 1564030
Fonte: JusBrasil
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